温杰、濮阳市中房建筑工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

河南省中牟县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫0122民初3834号

原告：温杰，男，1984年8月25日生，汉族，住郑州市金水区。

委托诉讼代理人：韩成戈，河南仰天律师事务所律师。

被告：濮阳市中房建筑工程有限公司，住所地濮阳市中原路与安凯路交叉口向南100米路东电子商务产业园，统一社会信用代码91410900745752936P。

法定代表人：赵登行，总经理。

委托诉讼代理人：雷全甫，河南仟方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗青玲，该公司员工。

被告：郑州市沃土千年置业有限公司，住所地郑州市中牟县商都路与新圃街交叉口南角，统一社会信用代码91410122799165120A。

法定代表人：庞建强，总经理。

原告温杰与被告濮阳市中房建筑工程有限公司（以下简称濮阳中房公司）、郑州市沃土千年置业有限公司（以下简称沃土公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告温杰的委托诉讼代理人韩成戈，被告濮阳中房的委托诉讼代理人雷全甫、罗青玲到庭参加诉讼，被告沃土公司经传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

温杰向本院提出诉讼请求：一、请求贵院判令中牟县人民法院执行局中止对中牟县××街××路××街××幢××层××号房产的执行，并解除对上述房屋的查封；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与沃土公司已经签订书面买卖合同。2、原告已实际占有该房屋。由于涉案房屋并未交房，原告无法实际居住，但是原告已经结清的房款中包含房屋维修基金及物业费用，法律上的实际占有并非局限于实际使用，涉案房屋已经实际处于原告的掌控之中，不能机械的认为只有实际居住在房屋内才认定占有该房屋，应当根据事实情况认定原告对涉案房屋已经合法占有。3、原告已支付全部房屋价款。原告购买涉案房产并非采用银行按揭贷款的方式，且房款已全部结清，不存在欠付房款的情形。4、非因原告自身原因未办理过户登记。因涉案房屋目前客观上并不具备办理房产证的条件，沃土公司目前尚未为原告就涉案房屋办理过户登记，沃土公司虽然仅为原告办理了网签手续，但是原告目前未取得涉案房屋的所有权，并非是原告原因导致的，原告对于案涉房屋未办理过户登记手续并没有过错。5、关于涉案房产原告如何取得的问题，（2021）豫0122执异83号执行裁定书中推定房屋是以以房抵债的形式取得，认定原告王张的权利性质为债权，即便如此，被告濮阳市中房建筑工程有限公司的身份并非消费者购房人，也并不享有物权的期待权益，其对沃土千年公司享有的债权也并不必然优先于原告享有的债权。综上所述，原告与沃土公司签订的《商品房买卖合同》真实有效且房款已结清，房屋未办理过户登记也并非原告自身原因，为维护原告的合法权益，现原告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扫押、冻结财产的规定》及相关法律规定，请求贵院中止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封。

濮阳中房公司辩称，执行法院查封在先，温杰签订合同灾后，法院查封时间为2020年12月30日上午9时42分21秒，沃土公司与温杰公司签订商品房买卖合同时间为2020年12月31日8时36分。温杰诉状中叙述的9:45分时间应晚于沃土公司为原告办理网签的时间，网签时间应当认定早于法院查封时间。温杰没有合法占有涉案房屋，实际占有是房屋已通过竣工验收，在符合条件后向买受人开具了《入住通知书》、交付了房屋钥匙、买受人与物业公司签订了物业服务协议等情形。涉案房屋没有通过竣工验收，没有向沃土公司交付使用，温杰没有合法占有和实际控制。温杰是否已经支付了房屋价款，无证据证明。涉案房屋是在建工程，尚未通过竣工验收。

沃土公司未答辩。

经审理查明：本院在执行申请执行人濮阳中房公司与被执行人沃土公司、第三人中牟县住房和城乡建设局建设工程施工合同纠纷一案中，于2020年12月28日作出（2020）豫0122执保2426号裁定：冻结沃土公司、中牟县住房和城乡建设局名下银行存款911933.63元或查封相应价值的其他财产。在实施时，将位于中牟县××街××路××街××幢××层××号房屋查封。经中牟县住房保障和房地产管理局查询，沃土公司取得房屋所属预售证的时间为2020年12月29日14:31:03，法院查封涉案房屋的时间为2020年12月30日上午9:42:21，沃土公司与温杰办理商品房买卖合同网签手续的时间为2020年12月30日上午9:45:12。涉案房屋被查封，无法办理备案登记手续，温杰提出异议，本院于2021年3月30日作出（2021）豫0122执异83号执行裁定书，驳回温杰的异议申请。温杰对该裁定不服，诉至本院。

诉讼过程中，原告称双方签订房屋买卖合同的时间为2020年12月30日，缴纳房款为现金交付，提供收据中显示：兹收到温杰东院6—1904，房款备注“购房款已付完，系公司原乾融债务与购房款等额债权债务抵消”，人民币壹佰壹拾陆万伍仟贰佰伍拾叁元，加盖沃土公司财务专用章。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形之一且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，中牟县住房保障和房地产管理局出具的房屋查询证明显示沃土公司取得房屋所属预售证的时间为2020年12月29日14:31:03，法院查封涉案房屋的时间为2020年12月30日上午9:42:21，沃土公司与温杰签订《商品房买卖合同》的日期为2020年12月30日9：45:12，温杰网签合同时间在后，法院查封在先，难以看出在人民法院查封之前双方已签订合法有效的书面买卖合同；第二，案涉房屋尚未交房，原告并未实际居住，但原告认为其已经结清的房款中包含房屋维修基金及物业费用，法律上的实际占有并非局限于实际使用，涉案房屋已经实际处于原告的掌握之中，分析认为第二十八条的占有应理解为对不动产产生事实上的管理和支配，案涉房屋尚未交房，原告并未产生对案涉房屋的管理和支配权；关于原告缴纳的购房款。原告提供的收据出据日期是2020年4月30日，与《商品房买卖合同》中显示的约定付款时间2020年12月30日相矛盾，对此原告称沃土公司在2020年12月29日才取得的预售许可证，房屋买卖合同签订的时间12月30日。分析认为温杰称通过案涉房屋是通过现金方式付清房款，但其提供收据中备注显示“购房款已付完，系公司原乾融债务与购房款等额债权债务抵消”，此前后矛盾。本案中因牵涉到“公司原乾融债务”，本案尚不能对可能存在的以房抵债涉及的债权债务的合法性作出评价。综上，温杰不能排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：

驳回原告温杰的诉讼请求。

案件受理费15287元，由原告温杰负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉期满次日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费凭证交至本院查验。

审判长冉秀珍

审判员朱永安

审判员李选

二〇二一年九月二十四日

书记员王世豪