雷建伟、郑州航空港诚创置业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）豫01民终7785号

上诉人（原审被告、反诉原告）雷建伟，男,住郑州市郑州矿区。

委托代理人雷全甫，河南仟方律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）郑州航空港诚创置业有限公司，住所地郑州航空港区。

法定代表人许建军，总经理。

委托代理人柴永胜，北京大成（郑州）律师事务所律师。

上诉人雷建伟因与被上诉人郑州航空港诚创置业有限公司（以下简称诚创公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2015）牟民初字第2088号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

诚创公司向一审法院提出诉讼请求：判令雷建伟支付所欠租金466667元（自2014年8月1日至2015年5月31日）、违约金602000元；确认诚建公司、雷建伟之间的《<豫康新城>24a号楼商业租赁合同》已于2015年6月1日解除；雷建伟向诚创公司支付自2015年6月9日至雷建伟实际交付房屋之日的房屋占用费（参照租金标准每天1534元计算）；雷建伟承担诚创公司支出的律师费24000元。

事实与理由：2013年8月8日，诚建公司、雷建伟签订《<豫康新城>24a号楼商业租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：诚创公司将位于郑州市航空港区郑港六路南24a栋2层共1000平方米的房屋出租给雷建伟用于网吧经营，租期2013年11月1日至2016年10月31日，租金第一年840000元，第二年882000元，第三年926160元；租金按半年缴纳，提前一个月缴纳下一半年度的租金；逾期缴纳租金的，每逾期一天违约金按应支付的半年租金的千分之五支付；违约方除承担违约责任外，还应承担守约方处理违约事宜支付的费用（包括但不限于律师费、交通费等）。合同签订后，诚创公司向雷建伟交付了房屋，雷建伟因资金困难仅支付3个月（2013年11月1日至2014年1月31日）租金，后雷建伟又请求减少租金，诚创公司同意将每半年的租金减少为28万元，但雷建伟仅支付了2014年2月1日至2014年7月31日6个月的租金。经诚创公司多次催缴，在合理期限内雷建伟仍不支付，构成严重违约，导致诚创公司签订合同的目的无法实现。诚创公司不得已于2015年6月1日通知雷建伟解除合同，要求支付拖欠的租金和违约金，2015年6月8日前将租赁房屋内物品清空并将房屋交还诚创公司。但雷建伟至今未向诚创公司交付房屋，应支付房屋占用费。诚创公司作为守约方委托律师代理本案诉讼，支付24000元律师费，根据合同约定，该费用应由雷建伟承担。

雷建伟辩称：要求驳回诚创公司的诉讼请求。双方租赁合同签订后，雷建伟交保证金10万元及三个月租金21万元，投入装修费用66万元、购置空调12台11万元、桌椅14万元、电脑306台10738**元、网线费用8万元，机房设备服务器、交换机、路由器、监控等81050元，总投资2454860元。经营前三个月能维持开支，由于租金远高于周边同类房屋租金，经双方协商，从第二次交租金起半年租金减少为28万元。第四个月因三楼入住富士康员工及地坪防水存在质量问题，造成网吧屋顶多处漏水，上网人减少。雷建伟多次向诚创公司方张经理和付工反映、要求修复，他们说是施工方原因，同意联系施工方修复，但一直没修复，屋顶漏水越来越严重，有时网管为客户撑伞经营。2014年4月，电房门口漏水严重，付工检查后说是管道井漏水。2014年6月，网吧对战区屋顶漏水，造成线路连电损坏两台服务器，停业两天。因屋顶漏水成常态，上网客户寥寥无几，雷建伟入不敷出。在诚创公司收取2014年8月以后的租金时，雷建伟要求先修好屋顶再交房租，但诚创公司一直未对屋顶漏水情况进行修复。2015年6月1日，诚创公司单方解除租赁合同并强制停电，雷建伟只好低价处理了电脑306台和设备、用具等，2015年6月5日腾空并通知诚创公司方张经理交付了房屋，至此诚创公司给雷建伟造成经济损失160万元。故雷建伟要求诚创公司对房屋修复后再交租金的理由正当，并非违约，不应承担违约责任，诚创公司要求赔偿违约金的请求应依法驳回。诚创公司要求雷建伟支付2015年6月9日后的房屋占用费属无理要求，应当依法驳回。诚创公司要求雷建伟支付2014年8月1日至2015年5月31日的租金466667元，雷建伟认为应与诚创公司给雷建伟造成的经营损失160万元相抵。关于诚创公司要求支付律师费及诉讼费用，因双方租赁合同纠纷是诚创公司过错造成，雷建伟不应承担律师费和诉讼费。

雷建伟提出反诉请求：判令诚创公司退还履约保证金10万元；诚创公司赔偿因其不履行维修义务的行为给雷建伟造成的经济损失100万元。事实与理由：因房屋不符合使用条件，诚创公司又不履行维修义务，屋顶漏水造成客户无法正常上网，客源减少，自2014年2月开始就在漏水状态下惨淡经营；同时屋顶漏水造成服务器设备损坏、房屋装修损坏，导致网吧停业等。2015年6月1日，诚创公司单方撕毁合同、强制停电，雷建伟只好将电脑设备贱卖处理，故诚创公司的过错给雷建伟造成经济损失160万元，应承担损害赔偿责任。同时诚创公司不履行对房屋漏水的维修义务、单方解除合同，构成违约，应承担违约责任。

诚创公司针对雷建伟反诉辩称：请求驳回雷建伟的反诉请求。一、雷建伟为逃避不交租金的事实和违约责任，编造房屋漏水影响经营，欲将经营不善的损失转嫁给出租人承担。二、雷建伟购买设备、装修均为经营行为，与租赁合同无关；处理电脑设备的行为与租赁合同无关。三、诚创公司是在雷建伟迟延支付租金长达10个月时通知解除合同，系雷建伟违约造成的，雷建伟违约在先，诚创公司解除合同后因线路检修而停电，并无不当；雷建伟反诉称2015年6月5日已将房屋返还不属实，至今未交付。雷建伟未交租金导致解除合同，依据合同约定其已缴纳的10万元保证金无权要求返还，雷建伟要求的经济损失100万元与本案没有关联，不存在因果关系。

一审法院归纳本案争议焦点如下：1、双方2013年8月8日签订的租赁合同是否已于2015年6月1日解除？2、诚创公司要求雷建伟承担违约金602000元是否成立？3、诚创公司要求雷建伟支付自2015年6月9日至实际交付之日的房屋占用费是否成立？4、关于签订合同时雷建伟所支付履约保证金10万元的性质，双方如何约定的？5、雷建伟反诉称经济损失100万元具体含哪些损失，每项损失的数额和依据是？该损失是否应由诚创公司承担？6、诚创公司要求雷建伟承担律师费24000元是否有依据？

一审法院认定本案事实如下：

2013年8月8日，诚创公司作为甲方，雷建伟作为乙方，双方经协商签订《豫康新城24a号楼商业租赁合同》一份，诚创公司将其所有的位于郑州市航空港区郑港七路北侧26号24a号楼二层201、202号房屋租给雷建伟经营使用。合同主要内容为：一、房屋租赁面积（建筑面积）共1000平方米。二、房屋用途为乙方经营网吧使用。三、租期三年，自2013年11月1日至2016年10月31日，装修期限自2013年8月8日至2013年10月31日，装修期间免收租金。四、租金按建筑面积计算，第一年（2013年11月1日至2014年10月31日）每月租金70元/平方米，半年租金42万元，年租金84万元，第二年租金递增5%，半年租金441000元，年租金882000元；第三年租金递增5%，半年租金463080元，年租金926160元；租金按半年缴纳，乙方应提前一个月缴纳下半年租金。五、合同签订当日乙方支付10万元作为履约保证金，待租赁期满，乙方将房屋交付甲方，甲方验收无异后20日内退还；乙方进场装修前需缴纳装修押金2万元，装修完毕甲方验收无异议后退还。八、乙方应在租赁期届满当日内向甲方交付房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日乙方应按合同所规定的租金标准的2倍向甲方支付房屋占用费；逾期未取走物品，甲方将视为废弃物或者无主物予以清理，并不承担任何责任。九、乙方逾期交纳租金的，每逾期一天的违约金按照应支付的半年租金的5‰支付；租赁期间，乙方拖欠租金累计达15日的，甲方有权解除合同收回房屋，并有权要求赔偿损失；除本合同约定或双方同意外，乙方擅自解除合同的，履约保证金10万元不予退还并向甲方支付相当于当年年度租金的违约金；违约方除向守约方承担违约责任外，还应当承担守约方处理违约事宜所支付的费用（包括但不限于律师费、交通费等）。合同落款处有甲方合同专用章、乙方签名和手印。

签订合同当日，雷建伟支付履约保证金10万元；同时，雷建伟因资金问题与诚创公司协商，诚创公司同意雷建伟第一次先交纳三个月的房租21万元，雷建伟出具一份承诺书，承诺：1、2014年2月1日前将剩余三个月的房租共21万元一次性付清，每逾期一天违约金按应支付的半年租金的5‰支付，逾期交纳房租超过15日甲方有权收回房屋；2、自2014年5月1日起按照双方租赁合同约定的支付方式执行，每半年支付一次房租。

雷建伟按约定支付了首期租金21万元，诚创公司将房屋交付雷建伟，雷建伟装修完毕后，其开办的“中电华通”网吧开始营业。

合同履行约四个月时，该房屋三层入住某公司许多员工，网吧屋顶个别位置开始出现漏水现象，影响到顾客上网，雷建伟曾通知诚创公司维修，诚创公司派工人进行了修补；但个别位置仍有漏水现象，诚创公司认为该处漏水系雷建伟安装空调时打孔导致。后雷建伟提出约定的租金标准较高要求降低，经双方协商一致，诚创公司同意自2014年2月1日起每半年的租金降为28万元。雷建伟按约支付了接下来6个月（2014年2月1日至7月31日）的租金28万元（含之前所交装修押金2万元转化的租金）。

合同履行至2014年12月，因雷建伟已拖欠了4个月的租金，诚创公司到网吧，向雷建伟发出加盖公章的《房屋租赁费催缴通知书》，内容为：您已拖欠2014年8月1日至2015年2月1日半年的租金，费用总额51.1万元，其中租赁费28万元，违约金23.1万元，请于2014年12月19日前汇入公司指定账户；若过期不汇款，按双方约定请一周内自行撤场，我公司将按合同依法保留向您追缴所欠款项的各项权利。

后雷建伟既未将物品撤场亦未缴纳所欠租金，2015年5月15日，诚创公司再次到网吧，向雷建伟发出加盖公章的《房屋租赁费催缴通知书》，内容为：您已拖欠2014年8月1日至2015年7月31日一年的租金，费用总额120.4万元，其中租赁费56万元，违约金64.4万元，请于2015年5月26日前汇入公司指定账户；若过期不汇款，按双方约定请一周内自行撤场，我公司将根据双方合同约定解除合同关系，并保留向您追缴所欠款项的各项权利。

后雷建伟仍未缴纳所欠租金，2015年6月1日，诚创公司到网吧，向雷建伟发出加盖公章的《关于解除豫康新城24a号楼商业租赁合同的通知》，主要内容为：截止今日，您已拖欠2014年8月1日至2015年5月31日共10个月的租金466667元、违约金602000元，经我公司人员以上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种形式催缴至今未缴纳，属严重违约行为。我公司决定解除《豫康新城24a号楼商业租赁合同》，现通知你即日起解除双方2013年8月8日签订的《豫康新城24a号楼商业租赁合同》，望你于2015年6月8日前将以上各项欠费结清、屋内物品清空将房屋交还我公司。

上述三份通知书每次均在网吧入口楼梯处张贴，诚创公司称因联系雷建伟未果、网吧员工亦拒绝接收，只好如此通知。

2015年6月5日，雷建伟将其绝大部分设备、家具等物品搬离，仅留下少量装修材料、旧沙发等价值较低的废弃物品。雷建伟撤场后迟迟未缴租金，诚创公司诉至法院。

庭审中，雷建伟辩称：其为经营网吧投入装修、机器设备、家具等合计2144860元，撤场后其将上述物品低价处理获款285020元，因此造成财产损失1859840元；房屋漏水16个月营业额一直受影响，约减少营业收入1440000元。上述两项损失其仅主张100万元。诚创公司提出异议。另在双方参与确认下，经现场勘验，房屋屋顶约有七处显示漏水痕迹，其中三处系空调安装的打孔位置（现场有两处正在滴水），另外几处有修补痕迹，系诚创公司前期修补。

一审法院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案诚建公司、雷建伟签订的《豫康新城24a号楼商业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应按合同约定履行各自的义务。双方约定每半年支付一次租金，提前一个月缴纳下半年租金；承租方拖欠租金累计达15日的，出租方有权解除合同收回房屋。在合同履行过程中，雷建伟在支付了9个月的租金后未再履行给付租金义务，构成违约。雷建伟抗辩其不交租金是因屋顶漏水而诚创公司拒绝维修，根据法庭调查及现场勘验情况，屋顶虽存在几处漏水情形，诚创公司已进行修补，且个别位置漏水与雷建伟装修打孔有关，故屋顶防水质量虽存瑕疵但在本案中不构成重大违约；且在此情况下诚创公司同意将半年租金由42万元降低为28万元，可视为双方已就漏水问题达成解决方案，雷建伟亦按变更后的标准支付了6个月的租金并继续经营。此后雷建伟又以此作为不给付租金的抗辩，理由不足，不予采信。同时，雷建伟要求诚创公司赔偿因诚创公司未履行维修义务给雷建伟造成经营损失的主张，证据不足，不予支持。

后诚创公司两次向雷建伟催缴租金，其中在2015年5月15日第二次催缴时诚创公司通知雷建伟5月26日前将所欠租金、违约金交清，逾期则解除合同。但在诚创公司履行催告义务后，雷建伟仍未履行缴纳租金义务，构成根本违约。根据合同约定，诚创公司享有合同解除权，故诚创公司于2015年6月1日书面通知雷建伟解除合同的行为，理由充分。雷建伟对此未提出异议而是很快将物品搬离房屋，可视为雷建伟以行为同意了诚创公司解除合同的意思表示。合同自通知到达对方时解除，因此双方租赁合同已于2015年6月1日解除。诚创公司的该项诉讼请求，于法有据，予以支持。综上所述，雷建伟应按约定标准支付所欠自2014年8月1日至2015年6月1日的租金466667元，诚创公司的该项诉讼请求，证据充分，予以支持。诚创公司通知雷建伟解除合同后，雷建伟将其有价值的物品搬离房屋，留下的少量旧物乃为抛弃物；合同也约定逾期承租方未取走的物品，出租方将视为废弃物或无主物清理。显然这些物品不构成对诚创公司房屋的占有，诚创公司要求支付房屋占用费的主张，证据不足，不予支持。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案合同约定承租方逾期支付租金的，每逾期一天的违约金为半年租金的5‰。该违约金标准过高，综合考虑雷建伟违约给诚创公司造成的经济损失，法院认为诚创公司主张的违约金依法参考年利率24%计算较为适宜，该违约金自2014年8月1日起算。故诚创公司关于给付违约金的诉讼请求，予以支持；过高部分的要求，不予支持。合同约定违约方除承担违约金外，还承担守约方处理违约事宜所支付的费用（包括律师费）。因此雷建伟作为违约方，应承担诚创公司处理本纠纷所支付的合理律师费用，诚创公司所主张的律师费24000元，符合相关收费标准，并有代理合同、发票及付款凭证为据，予以支持。

关于履约保证金10万元，合同约定待租赁期满返还房屋，出租方验收无异后退还。由此看出雷建伟所交保证金的性质在于担保未来按合同履行义务，但履行中在合同期未届满情况下雷建伟长期拖欠租金，构成违约并导致诚创公司解除合同。所以雷建伟无权要求返还保证金10万元，该项反诉请求，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一法院判决：一、郑州航空港诚创置业有限公司、雷建伟于2013年8月8日签订的《豫康新城24a号楼商业租赁合同》于2015年6月1日解除；二、雷建伟于判决生效之日起十日内给付郑州航空港诚创置业有限公司租金四十六万六千六百六十七元、律师费二万四千元及违约金（以租金为基数自2014年8月1日起至给付之日止按年利率24%计算，以六十万二千元为限）；三、驳回郑州航空港诚创置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回雷建伟的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万四千六百三十四元，郑州航空港诚创置业有限公司负担三千一百六十八元，雷建伟负担一万一千四百六十六元；反诉费七千三百五十元，雷建伟负担。

雷建伟不服一审法院判决向本院上诉称：一审法院认定事实错误，适用法律不当，判决结果错误。一、雷建伟拒付部分租金是因为诚创公司不履行房屋漏水的维修义务和违法经营不向雷建伟提供租金发票造成的，一审判决认定事实错误，从而导致判决雷建伟承担违约责任错误。1、诚创公司向雷建伟出租房屋不符合使用条件，拒不履行屋顶漏水的维修义务，违背了法律规定和合同约定。关于屋顶漏水的事实，雷建伟向一审法院提交了大量的照片、视频资料和知情人的证明材料，事实清楚，证据充分。一审法院现场勘验时发现的漏水情况与事实不符。修补的情况是诚建公司事后做的手脚。2、一审判决认定双方对租金的变更是对房屋漏水问题达成解决方案，属认定事实错误。因雷建伟的租金高于周边同类房屋租金，故在第二次交付房租时双方协商将租金降低。若是处理漏水问题，则是一次性向雷建伟补偿损失，而不是租金的减少。3、诚创公司收取租金未开具发票，属违法经营，一审判决却只字不提。因诚建公司未开具发票，雷建伟可拒付租金，符合法律规定。4、因诚建公司未履行维修义务、不开具发票，雷建伟拒付租金理由正当，雷建伟并不违约。因此，一审判决不支持保证金返还并支持律师费是错误的。二、一审判决既认定房屋顶存在漏水的质量问题，却不判决诚建公司不履行维修义务而给雷建伟造成的损失，明显不当。三、一审判决适用法律不当。请求撤销一审判决，改判雷建伟不承担违约责任，并判决诚创公司赔偿损失100万元及返还保证金10万元，改判支持律师费的判决。

诚创公司答辩称：雷建伟的上诉理由不能成立。一、因雷建伟拖欠租金，经通知、催告，仍不支付，已构成违约，应当支付2014年8月1日至2015年5月31日的租金，以及因违约而应承担诚创公司支出的律师费。二、雷建伟没有主张减少违约金，一审法院依职权进行关少，诚创公司虽有异议，但表示认可。1、雷建伟称其拒交租金是因为诚创公司未履行房屋漏水的修复义务，没有事实和法律依据。2、合同没有约定支付租金的前提是开具发票，雷建伟以此理由作为其拒交租金的抗辩，不能成立。且该理由只能在合同履行中进行抗辩，不能在诉讼中进行抗辩。三、雷建伟主张的经济损失100万元，没有事实和法律依据。四、雷建伟主张返还保证金10万元，也因其拖欠租金存在违约导致合同解除，保证金不应予以退还等。请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与一审一致。

本院认为：虽然诚创公司在收取雷建伟的房租后，有义务向雷建伟开具发票，但双方签订的租赁合同中并没有将开具发票作为雷建伟交纳租金的前提条件，因此，交纳租金是雷建伟的合同义务，在雷建伟交纳了租金后，可以要求诚创公司开具发票。且雷建伟在一审答辩和提起反诉中，均没有提及开具发票是其交纳房租的前提，因此，对雷建伟的该上诉理由，本院不予采信。

自2013年8月8日双方签订租赁合同诚创公司将房屋交付给雷建伟开始，至2014年2月1日，双方协商将房租由48万元降为21万元的近半年期间内，雷建伟一直经营在涉案房屋内开办的网吧。虽然自2014年2月1日至2015年6月5日房屋存在漏水的情况，但雷建伟一直实际经营着网吧，至一审法院现场勘验时，房屋存在七处显示漏水痕迹，其中有三处系空调安装的打孔位置（现场有两处正在滴水），另外有几处有修补痕迹，系诚创公司前期修补。由此可见，房屋存在漏水的情况是真实的，但诚创公司与雷建伟之前应当有过协商，诚创公司降低了房租也进行过维修，雷建伟自身也存在加大漏水的责任。若完全系房屋漏水造成合同目的无法实现，按雷建伟的上诉所述，在雷建伟承租期的第二个雨季（2014年5月至2014年9月）期间，雷建伟完全无法经营网吧。因此，雷建伟称房屋漏水是造成合同目的无法实现根本原因的上诉理由，与一审法院现场勘验查明的事实以及雷建经营至2015年6月5日的事实不符，本院不予支持。因雷建伟存在长期拖欠租金的情况，已构成违约，是造成合同解除的根本原因，在此情况下，雷建伟主张的保证金，不应予以退还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7350元,由雷建伟负担。

本判决为终审判决。

审判长宁宇

审判员张永军

审判员杨成国

二〇一七年六月二十六日

书记员高慧丽